La mitad de las viviendas en España se compran sin hipoteca, lo que ha generado un notable aumento en las operaciones de compraventa. Este fenómeno se ha visto reflejado en un repunte del 25 % en abril, según el Consejo General del Notariado. La fuerte demanda impulsada por compradores con capital disponible ha mantenido los precios en ascenso, sin mostrar signos de desaceleración.
El contexto económico también juega un papel crucial en esta tendencia. Los 24 meses de subidas en los tipos de interés y el euríbor no han frenado el mercado inmobiliario, ya que muchos compradores no necesitan financiación para adquirir propiedades. En abril, el 51,1 % de las compraventas se realizaron al contado, lo que ha permitido agilizar los trámites y cerrar operaciones de manera más eficiente.
La disminución de la dependencia de hipotecas se ha visto acompañada por un aumento del 37,8 % en la concesión de préstamos hipotecarios, alcanzando las 30.147 operaciones. Sin embargo, solo cuatro de cada diez compraventas requirieron una hipoteca, destacando la prevalencia de las compras al contado. Entre enero y octubre de 2023, de las 832.756 viviendas vendidas, solo el 38,9 % pasaron por notaría para hipotecarse, lo que resalta la tendencia hacia adquisiciones sin financiación.
La inversión mayorista y la compra por parte de no residentes han sido factores claves en esta dinámica. Ciudadanos extranjeros con alto poder adquisitivo y family offices están adquiriendo propiedades como inversión, especialmente en zonas turísticas. Este tipo de operaciones ha contribuido a la especulación inmobiliaria, elevando los precios y dificultando el acceso a la vivienda para los residentes locales.
Las hipotecas en España son más caras en comparación con la media europea, lo que agrava la situación para aquellos que necesitan financiación. Mientras que en Europa el tipo medio de concesión de una hipoteca es del 2,09 %, en España es del 2,7 %. Esto significa que, para una hipoteca media de 145.000 euros, los españoles pagan 43 euros más al mes en comparación con sus homólogos europeos, encareciendo aún más el acceso a la vivienda.
La especulación inmobiliaria, aunque no es un fenómeno nuevo, ha cambiado de forma. En lugar de las familias que especulaban con créditos hipotecarios durante las décadas de los 90 y 2000, ahora son las élites económicas y grandes inversores quienes dominan el mercado. Este cambio ha llevado a una caída del 3,7 % en el crédito hipotecario desde diciembre de 2022.
La tendencia a comprar viviendas al contado se ha consolidado, con un 60 % de las compraventas realizadas sin hipoteca en el primer trimestre de 2024. Esta dinámica afecta la asequibilidad de la vivienda, exacerbando la desigualdad, ya que beneficia a los propietarios e inversores mientras perjudica a quienes dependen de hipotecas para comprar una casa. Las políticas urbanísticas y de uso del suelo también han contribuido a esta situación, limitando la oferta de viviendas para uso residencial.
Inversión extranjera y mayorista en viviendas, impulsan el mercado inmobiliario español
El mercado inmobiliario español ha experimentado un auge significativo gracias a la inversión extranjera y mayorista. Este fenómeno no solo ha revitalizado el sector, sino que también ha influido en el modo en que se realizan las transacciones, con un incremento notable en las compras al contado. Los inversores extranjeros, en particular, han jugado un papel crucial al adquirir propiedades sin necesidad de hipotecas, lo que ha dinamizado aún más el mercado.
Los datos recientes revelan que el 60% de las viviendas en España se compran sin recurrir a financiación bancaria. Este aumento en las compras al contado se debe en gran parte a la participación de inversores mayoristas y extranjeros que buscan oportunidades de rentabilidad en el mercado español. Estos inversores ven en el ladrillo español una opción segura y rentable, especialmente en un contexto de tipos de interés elevados en otros mercados financieros.
Los ciudadanos británicos, alemanes y franceses lideran la compra de propiedades en España, atraídos por el clima, la calidad de vida y las oportunidades de inversión que ofrece el país. Estas compras no solo se concentran en las zonas turísticas tradicionales como la Costa del Sol y las Islas Baleares, sino que también se extienden a áreas urbanas y rurales con potencial de revalorización.
El efecto de esta demanda internacional es evidente en el aumento de los precios de las viviendas. Los extranjeros no solo compran más, sino que también están dispuestos a pagar precios más altos por metro cuadrado, superando a los compradores locales. Esta tendencia ha sido particularmente fuerte entre los suecos, daneses y estadounidenses, quienes han pagado algunos de los precios más altos por propiedades en España.
Además, las inversiones mayoristas han ganado terreno. Fondos de inversión, family offices y empresas de pequeña inversión están comprando bloques enteros de viviendas o grandes cantidades de unidades residenciales. Estas adquisiciones a gran escala han contribuido a la estabilización y aumento de los precios inmobiliarios, al reducir la oferta disponible para compradores individuales.
Este tipo de inversiones, si bien beneficia a corto plazo al mercado inmobiliario en términos de dinamismo y precios, también plantea desafíos significativos. La especulación inmobiliaria ha generado preocupaciones sobre la accesibilidad de la vivienda para los residentes locales, especialmente para aquellos que buscan comprar su primera vivienda. Los precios elevados y la competencia con compradores que disponen de mayor poder adquisitivo dificultan el acceso al mercado para muchas familias españolas.
La demanda internacional y mayorista también se ha concentrado en la compra de segundas residencias y propiedades para alquiler turístico, lo que ha desplazado a los compradores locales. Este fenómeno ha sido particularmente notable en ciudades como Málaga, donde el boom inmobiliario ha sido impulsado en gran parte por compradores extranjeros.
En respuesta a este dinamismo y a los desafíos que plantea, las autoridades y expertos en vivienda sugieren la necesidad de políticas que equilibren la inversión extranjera con la accesibilidad para los residentes locales. Propuestas como el aumento de la oferta de viviendas públicas y la regulación del mercado de alquiler pueden ayudar a mitigar los efectos negativos de la especulación y garantizar que más personas puedan acceder a una vivienda asequible.
Tipos de interés a la baja: cómo puede transformar tu hipoteca
El Banco Central Europeo (BCE) ha bajado los tipos de interés en la eurozona por primera vez desde 2016, reduciéndolos en 25 puntos básicos. Este cambio, que sitúa el precio del dinero en el 4,25%, marca el fin de una serie de diez subidas consecutivas y abre la puerta a nuevas reducciones si la inflación sigue disminuyendo.
Esta bajada afecta directamente a las hipotecas, especialmente a las variables. Aunque el impacto inicial puede parecer limitado, debido a que el euríbor ya había anticipado este movimiento, los hipotecados podrían notar un alivio en sus cuotas mensuales en los próximos meses. Para aquellos con hipotecas referenciadas al euríbor a 12 meses, la reducción media podría ser de unos 20 euros al mes.
En el ámbito de la nueva financiación, la reducción de los tipos de interés hará que los préstamos sean más accesibles. Esto beneficia tanto a particulares como a empresas, que podrán obtener créditos con mejores condiciones. Sin embargo, se espera que este efecto sea más notable para los clientes más solventes y con mayor vinculación bancaria.
El mercado inmobiliario también podría beneficiarse de esta bajada de tipos. Aunque los expertos no esperan un aumento drástico en las compraventas debido a la persistencia de altos precios y bajos salarios, la mejora de las condiciones hipotecarias podría facilitar el acceso a la vivienda para algunos compradores, especialmente si continúan las bajadas de tipos.
Las previsiones apuntan a que el BCE podría llevar a cabo una o dos bajadas adicionales en lo que resta del año, siempre y cuando la inflación siga su tendencia a la baja. Esto mantendría la política monetaria en una senda gradual y prudente, adaptándose a la evolución económica de la eurozona.
En el ámbito financiero, las entidades bancarias ya han comenzado a ajustar sus ofertas. Varios bancos han mejorado las condiciones de sus hipotecas fijas, anticipando futuras bajadas de tipos. Esto podría llevar a que, a final de año, se vean hipotecas fijas con tipos cercanos al 2%, facilitando aún más la compra de viviendas.
En resumen, la bajada de los tipos de interés por parte del BCE puede tener un impacto significativo en diversos aspectos económicos, desde las hipotecas hasta la. Aunque el efecto inicial pueda ser moderado, las implicaciones a largo plazo dependerán de la evolución económica y de futuras decisiones del BCE.
