El número de hipotecas constituidas sobre viviendas se ha desplomado un 17,8% en 2023, el mayor desplome desde la crisis de deuda de 2013, con un total de 381.560 préstamos, el menor dato absoluto desde 2020, con la pandemia. Los tipos de interés al alza, la disparada inflación y los bajos salarios son razones de peso para justificar este hundimiento. No obstante, la estrangulada oferta y un mayor número de pagos en efectivo, especialmente por el comprador extranjero.
La escasez de oferta ha aumentado no solo los precios, sino también el importe medio de las hipotecas debido a los altos tipos de interés. En concreto, el encarecimiento ha avanzado un 2% durante el pasado año, mientras que el capital prestado ha caído un 19,4%, hasta alcanzar los 54.210 millones de euros. El sector no atraviesa por su mejor momento y ha registrado su primer descenso anual del capital prestado desde el estallido de la crisis de deuda, hace una década, con un severo castigo de casi el 30%. Todas las Comunidades registran descensos, especialmente en La Rioja y Galicia. Canarias y Castilla-La Mancha, las que menos han caído.
El descenso ha alertado a una parte del sector inmobiliario, pero hay quien rebaja y explica la tensión en el mercado de las hipotecas. Iñaki Unsain, personal Shopper Inmobiliario, director general de ACV Gestión Inmobiliaria y ex presidente de AEPSI (Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliarios), sostiene que la caída se debe a la subida de tipos de interés, «provocando que muchísima gente, los que podían, decidiesen aparcar la decisión de compra».
Del mismo modo, «a los que la subida de tipos le suponía un incremento de cuotas importantes, simplemente no pudieron tomar la decisión de comprar la vivienda porque la cuota no la podían asumir». En paralelo, el «endurecimiento en las condiciones de los bancos para ofrecer las hipotecas también dificultó la firma por parte de un número elevado de familias que no tenían las condiciones idóneas para comprar vivienda».
El número de operaciones es el principal foco de los principales actores del mercado inmobiliario. La caída, según el INE, alcanza casi un 10%, «propiciada por el aumento de los precios de la vivienda».
FUERTES CAÍDAS EN LA VIVIENDA DEL MERCADO LIBRE Y VPO
Dentro de esa bajada generalizada de las viviendas, vemos que lo que más ha bajado es, sobre todo, la «vivienda libre con un 15% y la vivienda de protección oficial con un 22%». Para Unsain, el descenso se justifica por el bajo stock de vivienda. «La falta de oferta y una demanda que, pese al descenso, ha superado con creces a la oferta, ha derivado en un aumento tan considerado de los precios», ha señalado.
los precios de la vivienda ha generado barreras a la hora de comprar vivienda, un acceso casi impensable para algunos sectores de la población
Esta subida de los precios de la vivienda ha generado barreras a la hora de comprar vivienda, un acceso «casi impensable para algunos sectores de la población». El personal shopper apunta a la práctica inexistencia de viviendas de protección oficial, al que califica un número «irrisorio». «Si no hay producto, lo lógico es que caiga más este volumen de operaciones», ha destacado.
Y en cuanto a la vivienda libre, también hay que tener en cuenta que «la subida de tipos también afecta de una forma importante a los costes de construcción, a los costes de financiación de las promociones, y también es posible que el volumen de viviendas libres, de promociones de vivienda libre, haya disminuido» por estas causas.
QUÉ CAE MÁS LA FIRMA O LA CONCESIÓN
Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria, ha destacado que la concesión de hipotecas ha caído con fuerza, pero se comparan los datos respecto a 2022, un año de récord.
«Es un año récord, el año récord en los últimos 15 años de venta de vivienda, donde llegamos a más de 640.000 viviendas vendidas. Si nos comparamos con el año que más se vende, encima con un año en que había tipos TIN fijos por debajo del 1%, pues es lógico que haya un descenso del 17,8%», ha comentado. En este sentido, ha destacado que se han vendido 587.000 viviendas en el año 2023, una de las mejores cifras de los últimos 15 años.
El tipo de interés medio para las hipotecas se sitúa en el 3,32%, con un plazo de 24 años y con un importe medio de 142.000 euros. De las hipotecas firmadas, el 54,2% se han firmado a tipo fijo, con un tipo de interés medio del 3,54, y el resto, el 4,58%, se considera que se han firmado a tipo variable. Aquí, naturalmente, y entre las variables están escondidas las hipotecas de tipos mixtas, que han sido la gran revelación de este último año.
LAS HIPOTECAS MIXTAS Y EL CONTADO, LA GRAN REVELACIÓN
Entonces, no nos engañemos, no son tipos variables clásicos, son tipos mixtos porque en el sentido que durante un plazo de tres, cinco, diez, quince años, el tipo de interés es fijo y después se convirtiera en variable.
Para el experto es destacable que numerosos consumidores se han ido hacia el tipo mixto, porque hoy cambiar de hipoteca es relativamente barato y ya se está haciendo hasta el cotidiano. Entonces, se refugian en el tipo mixto de las hipotecas con la idea de que una bajada de tipos puede hacer que bajen los tipos fijos a medio plazo y volver a refugiarse en un tipo fijo más atractivo del que podrían conseguir hoy.
El mercado inmobiliario ha presentado un alza en las compras al contado. Seis de cada diez de vivienda se han comprado al contado. Especialmente son compras efectuadas por extranjeros que han incorporado al mercado de compraventa español.
EL ALZA DEL EFECTIVO
Las capitales españolas son unas capitales atractivas por su modo de vida y además porque los precios son asequibles y los comparamos con otras capitales mundiales. También se ha efectuado un crecimiento en el número de las donaciones, hemos visto muchos préstamos entre familiares para poder comprar las viviendas al contado. Ahí también vemos que ha bajado la hipoteca media, ha bajado. Si la vivienda no ha bajado, ¿por qué baja la hipoteca media? Porque hay más aportación de dinero.
Por otro lado los cambios de hipoteca han subido un 36% en los dos conceptos, cambio de hipoteca de deudor o cambio de hipoteca dentro de la misma entidad. O en otra entidad, de su relación o en otra entidad. La mayoría los cambios en su misma entidad son su relación, cambiamos del titular, es porque la obra nueva, donde se han vendido cerca de 119. 000 viviendas, tienen unas hipotecas atractivas, porque eran hipotecas con tipos de interés de hace dos, tres años.
Entonces, sí que hemos visto mucho consumidor que se subroga las condiciones del promotor. Por otro lado, ha habido mucho cambio de hipoteca, donde se cambia la entidad, el consumidor, se va a un nuevo banco donde le ofrecen un mejor tipo de interés y cambia la hipoteca. Ha habido una subida de hipotecas donde mantenemos los tipos de interés, sobre todo en las promociones de obra nueva, cambiando el deudor o donde cambiamos el acreedor, nos vamos con nuestra hipoteca a otro banco para mejorar las condiciones.
LA BÚSQUEDA DE OPCIONES EN UN MERCADO ESTRANGULADO
«Aquellos clientes o deudores que tenían una hipoteca a tipo de interés variable, han decidido buscar otras opciones o con la misma entidad o cambiando de entidad, a una hipoteca a tipo de interés mixto, que le ofrecía mayor tranquilidad, o unas hipotecas a tipo fijo, porque han preferido no estar condicionados a posibles incrementos a futuro del tipo de interés», destaca Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices Administración de Fincas y Alquileres y miembro del comité asesor jurídico de Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona.
Es cierto que respecto a la compraventa, porque hay diferentes tipos de transmisión, ya sea por donación, compraventa, herencia, etcétera, en general, el año 2023, la compraventa de viviendas disminuyó un 9,7%. Y sí que se ha dado variaciones en diferentes comunidades autónomas.
¿Qué va a ocurrir en 2024? Pues lo que estamos percibiendo en 2024 es que hay una mayor tranquilidad dentro de las familias y que esta percepción de incremento de tipos de interés se va a estabilizar y con lo cual es posible que los números de transacciones en 2024 sean superiores o sean mejores.
