El acceso a la vivienda sigue siendo uno de los principales retos en España, y la escasez de suelo urbanizado es un factor determinante en el encarecimiento del mercado. Leopoldo Arnaiz Eguren, presidente de Arnaiz, firma líder en urbanismo y desarrollo inmobiliario global, advierte de los efectos de una regulación cada vez más compleja y de la falta de financiación para la adquisición de suelo y la gestión urbanística, pues frena la generación de nuevos suelos y con ello se eleva el precio de la vivienda.
El problema del suelo en España condiciona el acceso a la vivienda. ¿Cuál es la principal causa de esta escasez, según Leopoldo Arnaiz?
La falta de suelo en nuestro país es la consecuencia de diferentes factores, pero el más importante es que tras la crisis de 2008 se paralización la mayoría de los desarrollos urbanístico, consecuencia de la quiebra de la casi totalidad de las promotoras de nuestro país. Durante las décadas anteriores el sector privado impulsó el 90% del crecimiento urbanístico en España, asumiendo el 100% de los costes de su urbanización sin ninguna carga económica para los Ayuntamientos, realizando magníficos barrios que son la envidia por su calidad de muchos visitantes extranjeros. Esta realidad la desconocen la mayoría de lo españoles, pero ha permitido construir miles de viviendas gracias al esfuerzo de propietarios y promotores. Lógicamente la prolongada paralización de su actividad ha supuesto también un freno enorme para la creación de nuevos suelos.
Se ha señalado a los promotores como responsables de la especulación del suelo. ¿Qué opina al respecto Leopoldo Arnaiz?
Es una opinión absurda e injustificada. Mientras se siga hablando de “pelotazos” en los medios de comunicación a la actividad de crear suelos urbanizados que son necesarios y absolutamente urgentes, y cuyo proceso de planificación y ejecución dura muchísimos años controlados exhaustivamente por las administraciones no habrá una solución fácil para lograr viviendas asequibles.
De hecho, solo mediante la planificación y ejecución de nuevos desarrollos urbanísticos en los municipios, se podrá atender a las viviendas que demanda la sociedad española, y para ello la labor de los promotores no será especulativa como se reitera a los ciudadanos, sino que será imprescindible para que sean los promotores los protagonistas de su realización.
¿Las normativas urbanísticas han reducido esta problemática?
Lamentablemente ha sido todo lo contrario. En los últimos años, la creciente regulación y el aumento de requisitos técnicos han complicado los procesos urbanísticos. La acumulación de normativas, que incluyen documentos cada vez más complejos con procedimientos excesivamente largos, y el temor y reticencia de los técnicos a informar con agilidad los planes y proyectos han ralentizado la gestión del suelo y han contribuido a la actual paralización de la actividad urbanística.
¿Qué soluciones propone Leopoldo Arnaiz para agilizar la urbanización del suelo?
Es imprescindible simplificar los procedimientos, reducir la burocracia y mejorar la coordinación entre administraciones. También es fundamental garantizar una mayor seguridad jurídica a las empresas que deciden gestionar y urbanizar suelos, comprometiéndose los responsables políticos a fijar plazos razonables para sus aprobaciones para que no se frene la inversión y se dificulte su financiación.
¿Tienen las empresas urbanísticas dificultades para acceder a financiación?
La escasez de suelo urbanizado residencial conlleva un incremento de su precio y la realidad es que actualmente, no existe financiación bancaria ni para la compra de suelo ni para su gestión urbanística. Esto impide que se desarrollen nuevos suelos, y se encarezca el propio acceso a la vivienda. La urbanización es un proceso muy lento y costoso y ante esta situación, las empresas se ven obligadas a recurrir a financiación privada alternativa muy costosa y que requiere unas garantías muy difíciles de establecer en función de los plazos indeterminados de desarrollo, lo que nos obliga a plantear como única solución lograr la máxima simplificación y agilización posible por parte de todas las administraciones
¿Cómo afecta la falta de suelo a los precios de la vivienda?
De forma directa. La reducción del suelo urbanizado provoca una escasez que conlleva un incremento de su precio. Y si el suelo es más caro, la vivienda también lo será. La realidad es que, si no se agilizan los procesos y se reducen los costes de suelo, será imposible ofrecer viviendas asequibles y adaptadas a las capacidades de la demanda actual.
¿Qué soluciones propone Leopoldo Arnaiz para el problema del suelo en España?
Es urgente simplificar los procedimientos y facilitar la clasificación de suelos manteniendo el rigor urbanístico, pero es necesario replantear los criterios actuales de restricción de crecimientos por ser excesivamente rígidos y los tiempos de tramitación. Si no se acelera la creación de suelo urbanizado será imposible reducir su coste y ofrecer las viviendas asequibles que todos querríamos lograr.
