El fenómeno de los apartamentos turísticos de Airbnb enfrenta un alud de regulaciones que, con total seguridad, hará replantear el modelo de negocio de plataformas y de miles de propietarios que en los últimos años se han lanzado a alquilar por días para sacar mayor rentabilidad de sus inmuebles. Las legislaciones llegarán en distintas escalas.
La primera piedra se puso en el seno de la UE: el Consejo y el Parlamento europeo llegaron a un acuerdo provisional para que portales de reservas como Airbnb o Booking tengan que ser obligados a ofrecer más información sobre su actividad a las Administraciones públicas de los países miembros.
LA MINISTRA RODRÍGUEZ CONSIDERA QUE EL ESTADO TIENE QUE ACTUAR
Y España tiene previsto elevar la apuesta. Porque el pacto de PSOE y Sumar para formar coalición de Gobierno contempla la regulación estatal de los pisos turísticos.
Es lo que ha mantenido la ministra Rodríguez, quien considera que el Estado tiene que actuar cuando este tipo de actividades «implican un cambio de modelo de ciudad».
EL GOBIERNO DE COALICIÓN ENTR PSOE Y SUMAR CONTEMPLA LA REGULACIÓN DE LOS PISOS DE AIRBNB
Desde su punto de vista, esto «no entra en conflicto con un sector estratégico para nuestro país como el turismo, pero queremos liderar un turismo sostenible desde el punto de vista social, medioambiental y económico».
En cualquier caso, ha remarcado que su prioridad como ministra «es la vivienda como bien social, de primera necesidad», manifestando que «sin ella no tenemos proyectos vitales ni las empresas pueden contratar a trabajadores, porque no tienen dónde alojarse, como ya estamos viendo en algunos lugares».
El recurso a los alquileres de temporada se consolidó con la pandemia y ha generado una transformación en el mercado de alquiler. También ha generado una mutación de los propios portales y plataformas inmobiliarias, como Idealista o Airbnb, donde se anuncian.
Una actividad no exenta de polémica ya que, según explican los expertos, este tipo de compañías “mandatarias de la propiedad” deberían asegurarse que no están promocionando «contratos fraudulentos, obstaculizando que las inquilinas puedan acceder a contratos de vivienda en los que se puedan ver garantizados sus derechos como arrendatarias».
EN BARCELONA HAY UN TOTAL DE 18.321 ALOJAMIENTOS AIRBNB
Los sindicatos de inquilinos avisaron: este vacío de regulación podía ser aprovechado por los propietarios y provocar un movimiento hacia este tipo de contratos temporales, que carecen de límites de tiempo de permanencia y de obstáculos para subir los precios. Y así fue. De hecho, ya estaba ocurriendo desde antes.
Pero no sólo la Comisión Europea tiene puesta la lupa sobre la compañía. Son muchas las comunidades de vecinos que ya han prohibido en sus edificios que se destinen pisos a este tipo de alquileres. Un negocio al alza ante el que muchos países han empezado a regular precios del alquiler y también los pisos turísticos.
EL AYUNTAMIENTO DE MADRID ENGROSÓ EL MERCADO CON 16.000 LICENCIAS SIN REGULARIZAR
De hecho, según la web Inside Airbnb, en Barcelona hay un total 18.321 pisos y habitaciones anunciadas en dicha plataforma. Las viviendas completas, que son un 60% de la oferta, tienen un precio medio de 130 euros la noche.
Pese a ser un número muy elevado, está muy por detrás de ciudades como Londres (con 92.000 opciones ofertadas), París (74.000) o Sicilia (57.000). Madrid se sitúa en el número 14 del ránking, con 26.000 pisos y habitaciones, y Barcelona no se encuentra ni siquiera en el top 20.
En Madrid, por su parte, hay al menos 16.337 pisos turísticos anunciados en Airbnb, 3.086 viviendas más que el año pasado, lo que supone un incremento del 23,29% en el parque inmobiliario de alquiler por días, según los datos recogidos por la plataforma Inside Airbnb, correspondientes a diciembre de 2022 y diciembre de 2023.
Según los datos en poder de la Agencia de Actividades del Ayuntamiento, a finales de 2022 tan solo había 250 pisos operando de forma legal con la licencia correspondiente. A finales de 2023, este número creció hasta 277, según la citada agencia. Es decir, solo una licencia nueva por cada 114 pisos que han engrosado el mercado, lo que equivaldría a más de 16.000 sin regularizar.
Estas zonas se definen en la ley de Vivienda como aquellas ubicaciones en las que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supera el 30% de la renta media de los hogares.
También cuando los precios de alquiler y compra los precios hayan subido más de tres puntos porcentuales por encima del IPC, en los últimos cinco años. Bajo ese concepto estarían algunos de los principales distritos de ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga.
Su mayor rentabilidad frente al alquiler tradicional de larga estancia es la principal causa de la fuerte expansión de este tipo de alojamiento, de acuerdo con Exceltur. Un fenómeno que, a su vez, tiene efectos como el encarecimiento y escasez de la vivienda y el malestar ciudadano frente al turismo.
Desde un punto de vista teórico, no es posible mantener un precio por debajo de su valor de mercado sin que se produzcan dos efectos. El primero de ellos, el incremento de la demanda del bien cuyo precio se ha intervenido, y el segundo, una reducción de la oferta. Ambos efectos actúan causando escasez de dicho bien.
La evidencia empírica recogida apunta en esta misma dirección. Por ejemplo; en San Francisco, Diamond, McQuade y Qian (2019) destacan que el control de alquileres había reducido la oferta de vivienda en alquiler un 15% en la ciudad.
La reducción en este tipo de oferta topada por parte de los grandes tenedores llegó al 64%, debido a que la oferta de alquiler de obra nueva no estaba sometida a restricciones de precio. Así, estos grandes tenedores, que son corporaciones con fácil acceso al capital, optaron por enfocarse en la creación de nueva oferta, cuyo precio no estaba controlado.
