Los okupas, un problema y una oportunidad. Uno de los mayores temores de los propietarios de una vivienda es encontrarse a un okupa en el interior. Las aseguradoras, incluso, han sacado productos específicos para cubrirse ante este problema, siendo una solución tranquilizadora para quien los suscribe. No obstante, el inconveniente es aún más grave a la hora de tratar de vender la vivienda.
Y es que, con un inquilino indeseado el valor de la vivienda se hunde irremediablemente entre un 30% y un 50%, no solo por el inconveniente de tener que ‘sacar’ al okupa, sino también la posterior reforma, de no menos de 24.000 euros si el piso ha sido saqueado -el gasto llega a ser incluso superior a los 50.000 euros si se ha arrancado de cuajo todo el tendido eléctrico de la pared.
Ante los crecientes tipos de interés; la imparable subida de precios de la vivienda por la escasez en la oferta y la alta demanda; y la posibilidad de incrementar los precios ante la ley de vivienda, los compradores buscan un mayor riesgo para tratar de ahorrarse uno de cada tres euros en la inversión, un montante que podría recuperarse en apenas «cinco años» si la zona permite elevar el precio del alquiler.
los compradores buscan un mayor riesgo para tratar de ahorrarse uno de cada tres euros en la inversión
Las ofertas de estos pisos son fáciles de detectar. Los precios de venta son inusualmente bajos, con descuentos abrumadores respecto a los del mercado en la misma zona. No se trata de un engaño o una estafa, sino de una señal de que «hay alguien dentro», señalan las fuentes del sector. Se estima que hay cerca de 4.000 viviendas okupadas en Madrid y los propietarios deben acudir a los tribunales para poder ejecutar el desahucio y recuperar su vivienda.
4.000 VIVIENDAS CON OKUPAS EN MADRID
Asimismo, la okupación de las viviendas se ha profesionalizado, con mafias dan la patada, cambian la cerradura y después venden las llaves por 2.000 o 3.000 euros, dependiendo de la zona. Todo ello, da cierta cobertura a quien usurpa la vivienda pues existe el documento de compraventa, pero en el periplo judicial «se queda en un mero papel mojado», según explican expertos del sector a este medio.
Las penas de prisión en estos casos pueden llegar a los dos años, con multas de seis meses. La realidad es que la mayoría de los inquilinos que okupan se declaran insolventes y no pisan tampoco la prisión. Su realidad es buscar un nuevo sitio para instalarse ilegalmente.
Ante la tediosa aventura judicial, por el amparo de la ley a los okupas, numerosos propietarios optan por poner en venta su propiedad. También la banca, propietaria de las viviendas desde la crisis de 2008 y que son uno de los objetivos preferidos de los okupas desde entonces al no perjudicar a ningún particular.
BANCA Y PARTICULARES VENDEN PISOS CON OKUPAS
Los bancos suelen quitarse estas propiedades en lotes destinados a fondos de inversión, o bien, a través de la Sareb, a particulares con descuentos increíbles. El atractivo de este precio esconde una realidad con riesgos muy elevados. La imposibilidad de disfrutar la vivienda una vez sellados los papeles, tampoco hay rentabilidad desde el inicio y son todo gastos. Por un lado, abogados y procuradores, y por otro, la reforma de la vivienda, acondicionarla, pintarla, amueblar y arreglar todo el cuadro eléctrico, si procede.
Cabe señalar que durante la estancia de los okupas, los propietarios tienen prohibido cortar el suministro básico y deben hacer frente al pago de electricidad y agua. La mayoría suele cambiar la potencia contratada para reducir a mínimos el consumo, es decir, tratar de impedir que se puedan poner dos electrodomésticos al mismo tiempo.
Otras fórmulas pasan por contratar a una empresa especializada en desahucios y tratar de sacar al inquilino lo antes posible mediante un acuerdo en la mayoría de los casos. Una vez pasada esta travesía y expulsado el okupa, la vivienda se convierte en una gran oportunidad de inversión.
LA FINANCIACIÓN, UN PROBLEMA PARA EL COMPRADOR
No obstante, a este riesgo se asocia otro problema mayor: la financiación. La banca suele cortar el grifo para este tipo de compras, más ante la imposibilidad de poder realizar la preceptiva tasación. Por esta razón se necesita tener la liquidez suficiente para comprarla sin hipoteca alguna o bien encontrar otras vías para poder adentrarse en la compra, como las nuevas fintech.
Asimismo, los inversores necesitan conocer si la vivienda tiene cargas adicionales y vigilar si los okupas forman parte de familias vulnerables, porque en ese caso se podría alargar el proceso más de lo deseado.
Por otro lado, el comprador suele hacerse cargo de todos los gastos extras derivados de la okupación. En este sentido, las cláusulas salvaguardan al vendedor ante los desperfectos de la propia okupación.
