El panorama del mercado inmobiliario en España está experimentando cambios significativos en cuanto a las intenciones de compra de viviendas, según el informe «Radiografía del mercado de la vivienda en 2023» de Fotocasa. El estudio revela que la mitad de los españoles (50%) no tiene previsto comprar una vivienda ni a medio ni a largo plazo. Este porcentaje ha aumentado en comparación con el 47% registrado en agosto de 2022.
Una de las conclusiones más destacadas del informe es que el 21% de los españoles que no han comprado ni intentado comprar vivienda en el presente año tiene la intención de hacerlo en los próximos cinco años. Esta cifra sugiere una cierta estabilidad en las intenciones de compra, con solo una variación de un punto porcentual en comparación con el semestre anterior.
María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, explica que la disminución en la intención de compra a corto plazo se relaciona directamente con el nuevo entorno de altos tipos de interés y la esperanza de que estos se estabilicen en niveles más atractivos en los años venideros.
Desglosando el dato de intención de compra, se observa que del 21% que planea adquirir una vivienda, un 7% tiene la intención de hacerlo en los próximos dos años, un aumento de un punto porcentual en comparación con los seis meses anteriores. Mientras tanto, el 14% planea hacerlo en un plazo que oscila entre los dos y cinco años, manteniéndose igual respecto al semestre previo.
Por grupos de edad, se destaca que el 38% de los jóvenes entre 18 y 24 años se plantea adquirir una vivienda en los próximos cinco años, lo cual representa un incremento de seis puntos porcentuales en comparación con el período anterior. Sin embargo, entre los individuos de 25 a 34 años, solo el 38% tiene intenciones de compra a cinco años vista, en contraste con el 43% registrado en la muestra anterior.
A medida que aumenta la edad, la intención de compra disminuye. Entre los mayores de 55 y 75 años, solo el 11% tiene intenciones de adquirir una vivienda en el próximo lustro.
En cuanto al perfil del particular que no busca comprar una casa en la actualidad pero considera hacerlo en los próximos cinco años, el 56% son mujeres, en comparación con el 44% de hombres. Esta brecha de género ha aumentado en el último año, cuando había un equilibrio entre ambos sexos.
Los menores de 45 años son los que expresan una mayor intención de compra, con una edad promedio de 40 años, un año menos que en el año anterior. En términos de ubicación, el 19% se encuentra en Andalucía, el 15% en Cataluña y el 14% en Madrid. Si bien no se observan cambios significativos en las principales comunidades, hay un aumento de la intención de compra a corto plazo en el resto de España, que ha aumentado cinco puntos porcentuales desde agosto de 2022, llegando al 44%.
Entre las razones para posponer la compra de vivienda, la falta de ahorros suficientes es el argumento principal (31%), seguido de la situación económica y laboral (29%), otras prioridades o gastos (23%) y los precios elevados actuales (22%). Además, la cuestión hipotecaria está ganando relevancia, influyendo en la decisión de posponer la compra para el 25% de los particulares con intención de adquirir una vivienda en los próximos cinco años.
CaixaBank dificulta aún más la compra de vivienda
El mercado hipotecario en España sigue la tendencia general de los bancos en la búsqueda de solicitantes solventes con ingresos y ahorros considerables. Sin embargo, las condiciones establecidas por CaixaBank para acceder a una hipoteca excluyen prácticamente a los mileuristas, según el estudio «Radiografía del mercado de la vivienda en 2023» de Fotocasa. Aunque los requisitos son conocidos, al hacer los cálculos se evidencia una realidad incómoda para los sueldos más comunes del país.
No se trata solo de disponer del 20% del precio de la vivienda como entrada, sino que la hipoteca no puede superar el 35% de los ingresos mensuales, lo que hace que la mayoría de los españoles no puedan acceder a una vivienda. A esto se suman gastos de gestión del 8% sobre el monto prestado y el impacto de la subida de los tipos de interés en las hipotecas. Sin embargo, es cuando se examinan los números en detalle que se revela la realidad.
Tomando como ejemplo un piso de 200.000 euros, MERCA2 realizó cálculos con empleados de CaixaBank. Para acceder a una hipoteca en esta situación, se necesitarían los 40.000 euros de la entrada (20%) y un adicional del 8% sobre el monto total prestado por el banco (12.800 euros en este caso). En total, un aspirante a hipotecante tendría que contar con 52.800 euros en el banco para considerar esta opción. Pero hay más obstáculos.
La política interna de CaixaBank, ejecutada por el departamento de riesgos, limita las hipotecas a un monto mensual que no exceda el 35% de los ingresos. Esto significa que alguien con un sueldo de 1.200 euros, común en España, no podría pagar una hipoteca que supere los 420 euros al mes. Además, los créditos pendientes, como los de viaje, automóvil o moto, también se restan, lo que puede reducir aún más el monto disponible.
Con el aumento de los tipos de interés al 4%, el monto mensual de las hipotecas se dispara, dificultando aún más que un mileurista pueda cumplir con el 35% exigido por bancos como CaixaBank. Usando un simulador de hipotecas del banco, se confirma que con una tasa fija del 5.3%, en una hipoteca a 30 años, la mensualidad sería de 844 euros al mes.
Recapitulando, con la entrada del 20% y los gastos de gestión del 8% (totalizando 52.800 euros), un sueldo de 1.200 euros tendría que pagar una mensualidad de 844 euros en una hipoteca a 30 años. Para que esta mensualidad sea viable en relación al 35% de los ingresos, el trabajador debería ganar 2.411 euros al mes, sin otros créditos vigentes.
CaixaBank busca a solicitantes solventes y evita riesgos, lo que implica que quienes deseen una hipoteca deben presentar un pago inicial más sustancial que el 20%. Cabe mencionar que en España hay alrededor de 15 millones de mileuristas, es decir, cuatro de cada diez ciudadanos, lo que hace que las cifras sean aún más desafiantes.
