La pregunta que se hacen muchos analistas, inversores y ciudadanos es si realmente existe una burbuja inmobiliaria en España como sucede en otros países de nuestro entorno y si es similar a la que hubo en 2008 a nivel mundial que provocó que el precio de los inmuebles cayese tras años de subidas continuadas por encima de los dos dígitos.
La nueva Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno pretende que haya un mayor control de precios sobre todo en lo que respecta al alquiler, donde ha subido el precio un 41% en la última década según datos de Fotocasa. Pero no solo para arrendar un piso se ha disparado, sino la adquisición también ha experimentado subidas importantes, ya que durante el pasado año se encareció un 7,4%. A la vista de los datos, tener un techo se ha convertido en un problema para muchos ciudadanos.
Con los tipos de interés escalando ya que el euribor está a punto de alcanzar el 4% cuando hace ahora un año cerraba abril en el 0,13%, este hecho está generando que el ritmo de ventas haya visto su primera caída en 8 años, ya que se vendieron un 23% menos de pisos que el mismo mes del año anterior. Estos indicadores hacen entrever que la posible burbuja inmobiliaria se esté enfriando por el encarecimiento del precio del dinero y por el alto coste que supone adquirir un inmueble en ciudades como Madrid o Barcelona.
POSIBLE BURBUJA INMOBILIARIA EN GRANDES CIUDADES
Aquí hay que hacer una diferenciación, ya que en las dos ciudades más grandes de España, el precio ya está por encima de lo que llegó a alcanzar en 2007 cuando se registró el pico más alto de la burbuja inmobiliaria. Por encima de todos los registros se encuentra Palma de Mallorca, allí el alquiler es un 62% más caro mientras que el de adquisición es un 25% superior al año del pinchazo de la burbuja inmobiliaria.
Por su parte en la capital de España hacerse con una propiedad cuesta de media 451.000 euros mientras que en la ciudad condal asciende a 432.000 euros para un piso de 100 metros cuadrados. Lo que sucede es que el apetito inversor no decae, si nos atenemos a que de las 649.494 operaciones de compraventa que se realizaron en 2022, el 60% de ellas se hicieron sin hipoteca. Por lo que hay una bolsa ya sea de fondos de inversión, empresas o particulares con ahorros importantes que están dispuestos a invertir en ladrillo sin necesidad de hipotecarse.
Sin embargo en las ciudades más pequeñas y municipios de la llamada España vaciada, los precios se han contenido más y no han experimentado un crecimiento tan meteórico como el caso de las grandes capitales, por lo que en caso de depreciación de los pisos el impacto sería menor.
LOS PISOS SUBEN MÁS QUE LA RENTA PER CAPITA
Depende de los indicadores que se tenga en cuenta podemos decir si estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria o no. El precio medio de las casas en España está un 20,8% por debajo de máximos de hace ahora 15 años según refleja el informe de Tinsa IMIE Mercados Locales, pero también es cierto que la renta pér capita de los españoles solo ha subido un 3,5% en ese período desde los 23.780 euros hasta los 24.590 euros de 2022 según datos del INE.
Si bien es cierto en la primera década de los 2000, se financiaban viviendas sobre plano que no llegaban a estrenarse y se habían vuelto a vender antes de que finalizase la obra, lo que generaba una mayor especulación. A este hecho se unía que en el préstamo hipotecario se incluía también otras necesidades como la compra de un coche, viajes o adquisición de muebles, algo que ahora no sucede.
En el año 2000 un núcleo familiar tenía que reservar los ingresos completos de 8,8 ejercicios para poder comprar una vivienda media de 100 metros cuadrados, dos décadas después la cifra ha avanzado hasta los 11,1 años para el mismo tipo de inmueble.
CUANDO SE SUELE PRODUCIR EL PINCHAZO DE LA BURBUJA
Aunque es difícil determinar el momento exacto en que estallan las burbujas, no seria del todo extraño que los precios de la vivienda empezaran a bajar en algún momento de este año. Por su parte la caída de precios desde el estallido de la burbuja inmobiliaria duró 6 años, desde el primer trimestre de 2008, donde se alcanzó techo, al primer trimestre de 2014, fecha en la que tocó fondo.
Todo dependerá de como evolucione la economía, ya que las burbujas suelen estallar cuando confluyen varios factores como épocas de recesión, alto endeudamiento de las familias y las empresas, tipos de interés altos, precios de los inmuebles que suben por encima de los salarios reales y crisis bancarias. A día de hoy existe una elevada deuda, la vivienda se encarece más que lo que cobra un trabajador al mes y recientemente ha habido un atisbo de crisis bancaria con la quiebra de dos entidades norteamericanas y el rescate de Deutsche Bank. A esto se une que los tipos de interés están en máximos de hace 13 años.
