Si hay un gasto clave y el más importante de la vida, es la compra de una vivienda, más aún en España, país de propietarios por excelencia. Más del 80% lo son o están en ello, frente a poco más del 50% en países como Alemania, más dados al alquiler. A pesar de la inflación, la subida de tipos y el comienzo de la desaceleración en el sector, 2023 no es un año diferente en cuanto a vivienda y el sueño de todo español: poseer una. Se siguen vendiendo y los bancos dando hipotecas, pero ¿en qué condiciones? ¿Es mejor comprar o alquilar?
El quid de la cuestión, el eterno dilema (comprar o alquilar) que, no obstante, en España suele decantarse siempre por el primero, por tradición y mentalidad, la tan arraigada idea de «tener tu propia casa» o «tirar el dinero en alquiler». Esto no pasa en la mayoría de países del mundo, al menos con tan alto porcentaje. Veamos cuándo conviene comprar (para vivir y/o como inversión) y cuándo vivir de alquiler.
VIVIENDA Y MOVILIDAD
Los tiempos han cambiado. Salvo los funcionarios, es complicado que siempre se trabaje no ya en la misma empresa, sino en la misma ciudad durante gran parte de tu vida o siquiera muchos años. La forma de vida (menos parejas duraderas, menos hijos, más movilidad, teletrabajo), hace que la compra según qué sitios y circunstancias sea una mala opción. A eso añadimos los precios, o mejor dicho, el ratio del porcentaje de lo que ganamos para pagar un piso.
Como pasa con el coche también, la principal táctica es centrarse en la cuota mensual, sin tener en cuenta el gasto total, y dividirlo por mensualidades. El resultante, visto numéricamente, nos haría reflexionar. Aparte de la nula ventaja fiscal, comprar una casa supone muchos gastos: tasación, notaría, gestoría, registro, comisión de apertura-subrogación, comunidad, seguros, impuestos (de constitución de hipoteca, transmisiones, IVA, IBI, basuras…) y los futuros de mantenimiento, averías y derramas. En resumen, sólo en gastos no recuperables, supone el 10% del total, aparte que durante años no se amortiza capital alguno entre esos gastos y los intereses. Hay que calcular cuántos meses de alquiler se podría pagar con ello.
UN EJEMPLO PRÁCTICO
Veamos el ejemplo de una vivienda en venta de 300.000 euros pero tasada en 270.000. El banco que concede un préstamo hipotecario, por regla general, sólo dará el 80% (216.000 euros). El comprador tendrá que pagar como entrada el resto (84.000 euros), además de los gastos de formalización del préstamo (como media el 10% de 216.000 euros, 21.600). Es decir, para comprar esta casa, habrá que contar con aproximadamente 105.600 euros antes de contratar una hipoteca.
el per, como el la bolsa, es clave para el cálculo de compra o alquiler de vivienda
Y para compararlo con el alquiler entra en escena un término que sonará de la bolsa, el PER (Price Earnings Ratio). Es la clave para ver si compensa o no comprar. Se trata de la relación bastante constante entre los precios de venta y alquiler.
Si se tiene vivienda en propiedad alquilada, para obtener el PER bruto, habrá que dividir el dinero actual que se obtiene entre su precio de venta. Si una vivienda de 240.000 euros está alquilada por 1.000 euros al mes, la rentabilidad será del 5%.
CÓMO SABER SI COMPENSA O NO COMPRAR UNA VIVIENDA
Siguiendo con el ejemplo, para ver si es mejor comprar o alquilar, que sería el PER a secas (dividir el precio de venta entre el precio de alquiler), da las veces que el precio de alquiler está contenido en el de venta o lo que es lo mismo, los años que se tardarían en pagar una vivienda mediante alquiler. En el anterior ejemplo sería un ratio 20 (240.000/12.000), o sea, 20 veces.
El siguiente paso sería ver los datos de venta y alquiler de la vivienda desde la web de el Banco de España, comprobando la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España. Para ver si compensa o no la compra, se multiplicaría el precio del alquiler mensual por 260 meses para obtener un precio de venta aproximado. Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y se multiplica ese precio de alquiler mensual por 260 meses, se obtiene que el precio de venta debería rondar los 390.000 euros.
Del mismo modo, si se tiene una vivienda que podría venderse por 260.000 euros, bastaría con dividir entre 260 para saber que su precio de alquiler, que debería ser de unos 1.000 euros mensuales. A mayor subida de precios, PER más elevado y por tanto menos posibilidades de que compense comprar. A PER más bajo, puede compensar comprar.
De ahí se pueden deducir hechos prácticos, más allá de lo monetario. El PER más alto corresponde a las mejores viviendas y mejor ubicadas, es decir, vivir en la zona que te gusta o en la casa ideal compensa si alquilas, no si compras. ¿Se prefiere vivir en la zona y casa ideal o tener en propiedad una casa que se puede pagar en una zona que no gusta o un piso que no es el soñado? La decisión corresponde a cada persona o familia.
