Alquilar una propiedad no es tan sencillo como puede parecer; surgen muchas dudas en todo el proceso, y de acuerdo con las últimas Leyes de Arrendamientos Urbanos, existen numerosas obligaciones que debemos cumplir. Por suerte, a continuación te contaremos todos los detalles que te ayudarán a facilitar el proceso, y para ello, debemos conocer los derechos y obligaciones del arrendador.
Obligaciones del arrendador
Pocas personas conocen exactamente todos los deberes que se deben cumplir como casero para lograr un alquiler con validez legal. Desde la firma del contrato hasta verse obligado a realizar reformas en situaciones puntuales.
Pero, en cualquier caso, una de las mejores formas de evitar que esto se convierta en un quebradero de cabeza es utilizar un gestor de propiedades de homming, con el que podremos controlar los ingresos, realizar facturas, llevar un control de las incidencias y mucho más; una excelente forma de automatizar el proceso de arrendamiento.
Depositar la fianza del alquiler en el organismo correspondiente
Para evitar tener problemas con la ley y tener que sufrir sanciones, es necesario tener muy claro que en la mayoría de ciudades y comunidades es obligatorio el depósito de la fianza del alquiler después de haberse firmado el contrato.
Esto servirá como un tipo de garantía y la cantidad no debe exceder los tres meses de renta. Tampoco se encuentra permitido que el dinero quede en posesión del propietario.
Si la vivienda se encuentra en buen estado, se debe devolver la fianza
Una vez el contrato ha finalizado, es necesario comprobar que el inmueble se encuentre en perfecto estado, de ser así, y en caso de haber deudas, el propietario debe solicitar al organismo correspondiente el reintegro de la fianza para así poder acreditarse al inquilino.
El tiempo máximo para realizar este proceso es un mes después de que el inquilino haya devuelto las llaves de la propiedad. En caso de que se demore más allá de 30 días, el arrendatario está en su derecho de reclamar intereses.
El contrato de alquiler debe permanecer igual, sin importar el cambio de propietario
Si hemos comprado un inmueble con inquilinos, tenemos la obligación de mantener el contrato de arrendamiento tal cuál como se encontraba hasta ese momento, esto incluye los mismos derechos y obligaciones con las que se regían.
Si deseamos hacer uso de la vivienda, es posible que el arrendatario exige, por ley, que se le permita continuar durante tres meses más. En este periodo se verá obligado a pagar la renta, así como cualquier otro gasto relacionado, así como reclamar al vendedor (es decir, al antiguo propietario) una indemnización por daños y perjuicios.
Ante ciertas situaciones, debemos permitir cesión del contrato de alquiler
Como propietarios, debemos saber que, si nuestra propiedad se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad, tenemos el derecho de exigir al inquilino el pago del alquiler incluso si no habita en la vivienda, pero se encuentra en esta su cónyuge –separado legalmente o no– o sus hijos dependientes.
En casos como divorcio, el cónyuge puede pasar a ser el titular del alquiler, si la legislación civil lo decide de esa forma, sin embargo, en este caso, el arrendador debe recibir esta información desde la notificación judicial en un plazo menor a dos meses.
Por otro lado, en caso de que el inquilino fallezca, es posible llegar a un acuerdo para no subrogar la titularidad (en caso de que el hecho ocurra después de tres años de contrato) o la cesión completa del contrato (en caso de que ocurra antes de los tres años).
En caso de discapacidad, las reformas son obligatorias
En caso de que exista discapacidad propia, del cónyuge, familiares o viva en la propiedad alguna persona mayorde 70 años, como arrendador nos vemos obligados a permitir cualquier tipo de obra que tenga como objetivo la adaptabilidad.
Sin embargo, estas modificaciones no pueden afectar los elementos o servicios comunes del edificio, así como tampoco afectar la seguridad o estabilidad del mismo. De igual forma, una vez se ha vencido el contrato, como propietarios podemos exigir que el inmueble quede como se encontraba en un principio, (sin las modificaciones).
Derechos del arrendador
Por otro lado, como arrendador también disponemos de una serie de derechos que podemos aplicar en todo momento. Conocerlos es fundamental para nuestro estabilidad ante diversas situaciones:
Indicar la renta y condiciones del contrato
Por supuesto, el principal derecho del arrendador es poder determinar la cuota de renta mensual, así como una fianza, sin embargo, esta última no puede superar el valor a tres meses de renta.
Además, también podemos establecer todas las condiciones que consideremos pertinentes, desde la duración y periodo de actualización, hasta la indemnización por posibles situaciones o reglas para el uso adecuado de la vivienda.
En casos de extrema necesidad, podemos recuperar la vivienda
Tenemos el derecho de reclamar la propiedad para usarla como nuestra vivienda habitual, tanto para nosotros como para familiares de primer grado o cónyuges (en caso de separación o divorcio).
Pero debemos de tener en cuenta que, si nosotros o nuestros familiares no ocupan el inmueble por más de tres años después del desalojo (dejando de lado aquellos casos de fuerza mayor), el arrendatario, en máximo 30 días, puede ejercer su derecho de regresar como inquilino por un nuevo periodo que puede alcanzar hasta los tres años.
Por supuesto, en este último caso, el inquilino deberá respetar las condiciones anteriores, pero además, puede solicitar una indemnización mensual por cada año que queda de contrato por los gastos del desalojo.
Expulsar al inquilino en caso de impago
Si el inquilino no paga el alquiler en los siguientes 10 días del impago después de que hayamos realizado la denuncia formal en el juzgado, podemos recuperar la vivienda al solicitar el desahucio del inquilino.
Reclamar una compensación en caso de finalizar el contrato antes de tiempo
Si el inquilino se va antes de que finalice el contrato, podemos solicitar una cantidad equivalente a un mes de renta por cada uno de los años que falte por cumplir. Sin embargo, para poder ejercer este derecho es necesario que exista una cláusula en el contrato que indique este derecho.
Exigir que la vivienda se devuelva tal cuál se alquiló
Tenemos derecho de exigir que la vivienda se devuelva tal y como se encontraba al momento de iniciar el contrato. En caso de que esto no suceda, podemos tomar una parte proporcional al “daño” de la fianza.
Es decir, en caso de que una pared se encuentre pintada de otro color, tenemos derecho de tomar el equivalente al gasto.
Quedarse parte de la fianza en caso de daños una vez concluido el contrato
En caso de que el inquilino provoque daños en el inmueble –que no se encuentren relacionados al uso normal, sino por el mal uso de algún espacio, equipo, etc.– tenemos derecho de reclamar la parte equivalente de la fianza.
Sin embargo, para que este derecho tenga validez, es necesario demostrarlo jurídicamente por medio de pruebas fotográficas en las que se evidencie el antes y el después.
