La construcción para alquilar o build to rent ha recibido mucha prensa últimamente, pero ¿cuál es el modelo de negocio de construcción para alquilar?
¿QUÉ ES BUILD TO RENT?
Build to Rent es una estrategia de inversión inmobiliaria en la que los desarrolladores construyen casas unifamiliares con la intención de alquilarlas en lugar de venderlas.
Gran escala frente a pequeña escala
Hay oportunidades para que los inversores compren terrenos de relleno en una comunidad para construir una o dos casas para alquilar. Sin embargo, donde la estrategia realmente tiene una diferenciación y proporciona a los inversores grandes rendimientos es en las comunidades más grandes.
Estas comunidades construidas para alquilar a gran escala pueden tener todas las comodidades de una comunidad cerrada o un gran complejo de apartamentos de lujo. Servicios como piscinas, centros comunitarios, parques para perros, senderos para caminar y administración profesional.
La propuesta de valor para el cliente es que simplemente puede alquilar una casa en estas comunidades en lugar de comprar una, ocuparse del mantenimiento, pagar una HOA y pagar la hipoteca.
El inquilino también tiene la capacidad de cumplir con un contrato de arrendamiento de un año, por lo que tiene la flexibilidad de mudarse si lo necesita por un trabajo u otras razones.
Comparación con otras formas de desarrollo
Al evaluar la tierra para el desarrollo, hay algunas estrategias que podrían usarse. A veces, se puede utilizar una combinación de estas estrategias al realizar desarrollos inmobiliarios comerciales.
- Condominios
- Casas adosadas
- Multifamiliar
- Parque de casas móviles
- Unifamiliar para vender
La diferencia entre todas estas formas de desarrollo está en la estrategia de salida del alquiler frente a la venta o en el tipo de producto.
En cuanto al tipo de producto, el tomador de decisiones para build to rent una vivienda unifamiliar frente a un desarrollo multifamiliar o un parque de casas móviles sería la densidad y la demografía circundante.
Hay más que sopesar al decidir entre construir para alquilar y condominios, casas adosadas o propiedades unifamiliares para vender.
Algunas ubicaciones ofrecen mejores rendimientos para vender la propiedad de inmediato. Los lugares donde el margen es más estrecho pueden tener más sentido para obtener ingresos por alquiler.
Vivienda asequible
Existen subvenciones e incentivos para proporcionar viviendas para personas de bajos ingresos con la estrategia de build to rent. Navegar por todas las subvenciones disponibles y otras agencias de vivienda no es para el inversionista novato. Dicho esto, hay muchas oportunidades para proporcionar viviendas asequibles y obtener subsidios del gobierno para hacerlo.
Cómo estimar costos
El costo de build to rent de este año ha sido volátil, y la madera ha aumentado mucho el costo de construcción.
En tu primer paso para estimar los costos de rehabilitación, es probable que uses números aproximados para ver si un sitio en particular tiene algún sentido. Verificarás con la zonificación para determinar qué densidad está permitida.
- Tus primeros costos duros son los costos de planificación y permisos. Esto probablemente te costará entre $ 5,000 y $ 10,000 por casa.
- El desarrollo de terrenos puede oscilar entre $ 5,000 y $ 50,000 + por lote, dependiendo de si está relleno con infraestructura existente o si está construyendo una subdivisión.
- Luego, el costo de construcción variará entre $ 125 y $ 200 / pie cuadrado, dependiendo del producto que estés construyendo y en qué parte del país te encuentres.
- Planificación de $ 5,000- $ 10,000 por lote
- Desarrollo de terrenos $ 5,000-50,000 + por lote
- Construcción de viviendas $ 125- $ 200 por pie cuadrado
¿CUÁNTO TIEMPO TARDARÁ?
La estrategia de build to rent no es una estrategia rápida de solución y cambio. Es un proyecto a más largo plazo. Deberá haber aprobaciones de zonificación, estudios de ingeniería, desarrollo de terrenos y construcción,
Para ejecutar completamente la estrategia de construcción para alquilar, tomará de uno a dos años.
Hay valores atípicos si estás construyendo para alquilar un desarrollo de relleno y ya tienes planes listos. Quizás pueda construirlo en 6 meses y prearrendarlo una vez que esté terminado.
¿CUÁL ES EL PROCESO DE BUILD TO RENT?
- Financiamiento
Hay varias formas de financiar el desarrollo de propiedades construidas para alquilar. Si estás construyendo una o un par de casas, las hipotecas residenciales tradicionales son una posible ruta a seguir.
Tipos de financiamiento de construcción para alquiler
- Préstamos bancarios comerciales
- Dinero duro
- Capital privado
- Productos de préstamo de construcción especializada para alquilar
Los programas de préstamos especiales de construcción para alquilar se encuentran en algún lugar entre los préstamos de los bancos comerciales y el dinero fuerte en lo que respecta a los términos y la suscripción.
Si tu proyecto cumple con los requisitos del programa de préstamos, pueden ofrecer mejores tarifas que las que normalmente ofrecería un prestamista de dinero fuerte.
- Desarrollo de la tierra
Preparar la propiedad para construir es doble. Primero, debes realizar la fase de autorización y permisos. Aquí es donde todo se planifica, se presenta a la ciudad y se permite.
Una vez que se completan los permisos, es hora de pasar al desarrollo del sitio. Esta etapa incluye nivelación, limpieza, servicios públicos y construcción de calles.
- Construcción
El proceso de construcción de una comunidad de build to rent también es un cruce entre el desarrollo comercial a gran escala y las viviendas unifamiliares.
Si tuvieras que construir una comunidad de viviendas unifamiliares para vender, existe un incentivo para construir una variedad de planos de planta, estilos y acabados. Al construir una comunidad para la estrategia de construcción para alquilar, la mayoría de estas opciones serán las mismas.
Probablemente con diferencias superficiales de estilos y un par de planos de planta diferentes.
Las similitudes con las viviendas multifamiliares le permiten hacer una construcción más ágil que las viviendas unifamiliares, que a menudo tienden a ser al menos semi-personalizadas, ya que los bancos requieren que se pre-venda una cierta cantidad de unidades antes de liberar fondos.
