La hipoteca inversa es un producto financiero que está destinado a convertir en renta mensual el valor de un inmueble. Si bien esta puede parecer una oferta tentadora para una persona mayor y que de esta forma pueda completar las pensiones, existen algunos puntos a favor y en contra. Es por ello que antes de tomar cualquier decisión, lo mejor es considerar si se adecúa a tus necesidades.
Requisitos para una hipoteca inversa
Por lo general, para poder solicitar una hipoteca inversa es necesario contar con 65-70 años, aunque esto puede variar según la entidad con la que se negocie, así como las condiciones particulares del solicitante. Así mismo se deben considerar los distintos límites en caso de dependencia, por lo cual lo mejor es consultar con la respectiva entidad financiera.
Por otro lado, es necesario que el solicitante sea el titular de una vivienda en propiedad, de preferencia si es su actual residencia ya que esto permitirá su disfrute de la extensión del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Además se percibirá la renta que resulte extensa del IRPF, aunque se trate de una segunda residencia. Así esta se podrá suscribir como una segunda residencia, aunque no se podrá disfrutar de la extensión del IAJD, el cual supone su principal beneficio fiscal.
Cabe señalar que se puede suscribir a más de un titular de la vivienda, además de que no se perderá la propiedad de la misma, su uso o disfrute.
Si al negociar una hipoteca inversa ya se tiene una suscripción a un préstamo hipotecario, este debe ser cancelado antes de la contratación. En estas situaciones las entidades financieras se encargan de adelantar el capital que servirá para la antelación de la hipoteca que está en vigor durante el momento de la firma.
La renta recibida de una hipoteca inversa
La renta que se perciba va a depender de dos factores fundamentales, los cuales son la edad del solicitante de la hipoteca inversa y el valor de la vivienda en cuestión. Se debe tener en cuenta que según avance la edad del suscriptor, la renta mensual que perciba por la operación irá aumentando por igual.
De igual forma, el importe que se perciba va a depender de si se ha suscrito a una hipoteca temporal, vitalicia o de disposición única. La renta temporal suele ser más aconsejable cuanto mayor sea el suscriptor, esto se debe a que por lo general tiene una cuantía superior a la hipoteca vitalicia y además puede llegar a resultar mucho más lucrativo para quien contrata el servicio de la hipoteca inversa.
Este tupo de operaciones financieras cuentan con una serie de gastos, los cuales son:
- La gestoría.
- La liquidación de los impuestos.
- El notario.
- El registro
La entidad financiera se encargará de adelantar estos gastos a mediante el préstamos, siendo la tasación de la vivienda el único gasto que afronta quien contrata el servicio.
- En el caso de la hipoteca inversa vitalicia, el suscriptor de esta podrá percibir una renta mensual vitalicia, aunque será menor que la renta temporal. Esto se debe a que las entidades financieras buscan asegurarse de no repartir una renta superior al valor de la vivienda, es por esta razón que varía de un caso a otro según la edad y el valor de la vivienda. En este caso, la hipoteca inversa vitalicia está compuesta por un crédito hipotecario a interés fijo así como un seguro de renta vitalicia, el cual se activa en el caso de que el cliente sobreviva el plazo máximo del crédito. En estos casos la aseguradora se encarga de pagar la renta vitalicia hasta que el asegurado fallezca, aunque se debe tomar en cuenta que este tipo de rentas no están exentas a pesar de que poseen la ventaja de tributar a un 1,52% de la renta.
- La hipoteca inversa temporal es aquella que percibe la renta durante un periodo negociado, en el cual se recibirá el total del valor de la venta de la vivienda. Cuando se haya cubierto el valor de la vivienda, no se perderá el uso de esta pero se dejará de percibir la renta. Según la edad del suscriptor, el valor de la vivienda y el periodo pactado, variará el valor de la renta aunque al ser limitada por el valor total de la vivienda, esta suele ser más ventajosa que la vitalicia en el caso de contar con una edad más avanzada.
- Finalmente, la hipoteca inversa de disposición única se percibirá una cantidad única según el calor de la tasación de la vivienda.
Cancelación de una hipoteca inversa
Una hipoteca inversa puede ser cancelada en cualquier momento, además la mayoría de las entidades financieras no cobran ninguna comisión por esto. Aunque se debe devolver la cantidad recibida hasta la fecha de la cancelación. Se debe considerar que al firmar una hipoteca, no se ha renunciado a la titularidad de la propiedad pues solo se ha usado como garantía.
Durante una cancelación, el importe adeudado corresponderá a las cantidades percibidas además de que se tendrán que contar los gastos iniciales que han sido abonados por la entidad, más los intereses generados hasta el día de la cancelación.
Liquidación de la hipoteca inversa
Si el suscriptor de la hipoteca inversa fallece, pueden ocurrir diferentes escenarios ya que los herederos de este podrán recibir la propiedad de la vivienda y la deuda anexa de esta, la cual proviene del dinero que fue otorgado por el titular.
Según sea el caso, esta deuda podrá variar según el total del valor de la vivienda, aunque la media se encuentra en un 50% del valor de la tasación. Por ende los herederos tendrán solo tres opciones:
- Pagar la deuda.
- Vender la vivienda y pagar la deuda, si existe un beneficio se pueden quedar con la diferencia.
- Realizar una nueva hipoteca para así poder cubrir la deuda.
