Se puede definir a la hipoteca como un contrato mediante el cual, un deudor deja un bien como garantía a un acreedor, que es quien le está realizando un préstamo. Así, si el deudor no llega a pagar su deuda, el acreedor podrá solicitar la venta del bien hipotecado para así poder cobrar lo que le deben.
En otras palabras, una hipoteca es un instrumento de deuda que le permite al acreedor un derecho real de garantía por su préstamo. Como resultado de esto usa el bien hipotecado por el deudor como un colateral.
Diferencias entre un préstamo hipotecario y una hipoteca
Comúnmente estos términos suelen confundirse, ya que si bien pueden sonar de igual manera, ambos son conceptos completamente diferentes:
- Mientras que las hipotecas son un derecho real de garantía, el cual funciona como un seguro de que el deudor pagará su deuda al banco. En caso contrario, el acreedor estará en su derecho de licitar la venta del bien para así recuperar el monto prestado.
- Por otra parte, el préstamo hipotecario consiste en que el acreedor prestará una cantidad de dinero al deudor. Este deberá devolver la cantidad en un periodo de tiempo, y por dicho préstamo tendrá que pagar unos intereses.
Como podrás ver, aunque se parezcan, no son lo mismo.
Características de la hipoteca
Generalmente una hipoteca se aplica sobre inmuebles (casas, locales, terrenos). Aunque esto no es obligatorio pues las hipotecas se pueden aplicar para otros bienes, como coches, joyas, obras de arte y parecidos.
Otra característica es que una vez que algún bien ha sido hipotecado, este permanece bajo el poder del deudor. De esta forma, en caso de que alguien desee hipotecar su casa, no tenga que abandonarla hasta que salde su deuda con el acreedor.
Aunque si el deudor no paga la deuda, el contrato de hipoteca establece que el acreedor estará en pleno derecho de poder solicitar la venta del bien hipotecado. Para ello se realiza una subasta pública, ya que no está permitida la venta directa del bien. Una vez subastado el bien, el acreedor podrá cobrar la deuda. En caso de que sobre dinero, podrá dejarlo para los demás acreedores (de ser el caso) o incluso al deudor.
Usos de la hipoteca
Una hipoteca generalmente se usa para solicitar un financiamiento a largo plazo, cuyo monto es bastante elevado. Al disponer de algún bien como garantía, este funciona como un seguro con el cual el acreedor podrá recuperar su préstamo, evitando así algún riesgo de pérdida. Generalmente los contratos de hipoteca son usados para conseguir algún préstamo para así adquirir alguna vivienda.
La hipoteca cuenta con una gran ventaja para el deudor, pues este no tendrá que entregar el bien y podrá seguir disfrutando de este, siempre y cuando pueda saldar su deuda. Aunque no todo es color de rosa, pues existe también una desventaja. Durante las crisis el valor de los bienes suelen caer de forma considerable, por lo que el acreedor muy posiblemente no consiga recuperar su dinero en las subastas.
Elementos básicos de un contrato hipotecario
Este tipo de contratos está compuesto por 3 elementos fundamentales:
- En primer lugar se encuentra el capital, esta es la suma de dinero que la entidad bancaria le prestará al deudor. Este recurso suele ser menor al valor del bien que será hipotecado, aunque esto dependerá de la entidad bancaria. Lo normal es que el límite de financiamiento del 80% de valor de la tasación, aunque en algunos casos puede ser de hasta el 100%.
- El interés es un porcentaje que cobrará el banco por el capital prestado, este puede ser fijo o variable. Todo dependerá del tipo de hipoteca.
- Por último está el plazo, este será el lapso de tiempo en el cual se espera que el deudor pague al acreedor el dinero prestado. En las hipotecas este lapso suele ser prolongado ya que la cantidad es elevada. Entre mayor sea el plazo, las cuotas a pagar serán menores, aunque los intereses serán mucho mayores.
Tipos de hipotecas
Existen diferentes tipos de hipoteca, cada una se diferencia según sea el tipo de interés, los tipos de cuotas, la tipología del bien o el público a quien va dirigida:
- Las hipotecas fijas son aquellas en las que las cuotas no varían a lo largo de todo el plazo de la hipoteca. O sea, son estables y no suelen ser afectadas por las caídas de la bolsa. Además este tipo de hipotecas suelen contar con intereses elevados y el plazo de tiempo para pagar es mucho más corto.
- Una hipoteca variable es aquella que (valga la redundancia) varía según el tiempo de interés que aplique al momento de la revisión, la cual usualmente se referencia en el mercado. Es decir, que si el tipo de interés baja, las cuotas por consiguiente también se verán reducidas, pero en caso contrario, aumentarán. Un punto favorable de este tipo de hipoteca es que suelen tener largos periodos de pago, incluso hasta de 40 años, además que ofrecen comisiones más bajas los demás modelos hipotecarios.
- Las hipotecas mixtas mezclan un periodo inicial con un interés fijo, en el cual las cuotas permanecerán estables aunque esto solo ocurre durante los primeros años del periodo de pago. Por otra parte el interés podrá ser variable, y luego de un tiempo, las cuotas podrán comenzar a variar según como vaya evolucionando el índice referencial.
Estas son solo algunos de los diferentes tipos de hipoteca, y si bien existen varios modelos de contrato, todos tienen en común una cosa: Es necesario formarlo para que la entidad bancaria pueda aprobar la financiación.
