El contrato de arras es una «señal o prenda» que se entrega como forma de garantía del cumplimiento de un acto jurídico, según la RAE. Es decir, es un acuerdo entre partes donde se comprometen a cumplir sus obligaciones respectivas en la compra y venta de un inmueble.
Dicho contrato es privado entre propietarios y compradores, lo que significa que la realización no cuenta con la presencia de una autoridad o notario. En el documento las partes hacen una especie de pacto y se hace entrega de una cantidad de dinero en concepto de señal para llevar a cabo el acuerdo.
El contrato de arras supone una ‘oportunidad’ para la compra de una vivienda, pues dicho instrumento permite al comprador ganar tiempo y afinar los últimos detalles en lo que respecta al presupuesto para cerrar la transacción.
¿Qué contiene un contrato de arras?
Se dice que este contrato es un documento importante, pues en él se refleja las condiciones de una futura transacción.
Debido a su gran importancia, el documento recoge una serie de información que luego pasará a estar en el contrato de compraventa.
Toda la información deberá ser legible, clara y discutible ante cualquier duda pues será la información que finalmente estará en el cierre de la transacción.
A continuación parte de lo que contiene un contrato de arras;
- Datos personales tanto de los vendedores como de los compradores.
- Descripción detallada del inmueble.
- Precio del inmueble y formas de pago.
- Cantidad de dinero que se hizo entrega como anticipo y el que se descontará del precio final.
- Tiempo máximo para formalizar y culminar el contrato.
- Compromisos de realizar la transacción mediante entes públicos.
- Distribución de gastos de la transacción.
- Firmas de vendedores y compradores.
¿Cuántos tipos de contrato arras existen?
Existen tres tipos de contratos arras: Arras confirmatorio, arras penales y arras penitenciales, cada una tiene diferentes consecuencias jurídicas.
El contrato de arras confirmatorio lleva como objetivo confirmar el compromiso de ambas partes con la compraventa del inmueble , vehículo u/o servicio. En caso de existir un incumplimiento , las partes no podrán rescindir el contrato. En este caso, la persona afectada tendrá la opción de elegir entre el cumplimiento o la resolución de la obligación con el resarcimiento de daños.
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El contrato de arras penales son aquellos que se establecen como garantía del cumplimiento del contrato. En caso de incumplimiento, para el comprador podría haber una pérdida de arras (total o parcial), mientras que para el vendedor supondría una devolución.
Un contrato de arras penitenciales es un instrumento que permite a las partes involucradas ‘resolver’ el contrato mediante la pérdida para el comprador o la restitución para el vendedor. Este contrato existe solo si ambas partes lo han pactado de manera expresa, es decir de forma voluntaria.
¿Qué ocurre si cualquiera de las partes incumple?
La particularidad del contrato de arras es que ambas partes, tanto el comprador como el vendedor, puedan rescindir del contrato de forma unilateral. Pero si existiera un incumplimiento por alguna de las dos partes, habría una penalización.
En caso que el comprador incumpla su parte, perderá la cantidad aportada por el concepto de arras o ‘señal’ de garantía de la transacción. Lo que significa que la primera parte que entregó inicialmente durante la realización del contrato, la pierde.
Si el vendedor llegase a incumplir su parte, deberá entregar al comprador el importe hecho durante la realización del contrato pero deberá duplicar la cifra.
Sin embargo, es preciso aclarar que si el contrato de arras es de carácter penal o penitencial se debe dejar en constancia al principio de la realización del documento. Ya que la cantidad que fue entregada como señal de cumplimiento puede ser considerada como «anticipo del precio».
En casos fortuitos o fallecimiento sobrevenido de alguno de los implicados, se excluye la posibilidad de reclamar las penalizaciones pactadas.
Recomendaciones
Para la realización de dichos contratos se recomienda que toda la información escrita sea lo más clara posible, desde los datos hasta la descripción del inmueble y los acuerdos.
Si usted busca realizar un contrato de arras también deberá dejar claro el precio de venta del inmueble, cuánta cantidad hará entrega como forma de señal de cumplimiento, precio final del inmueble y el mecanismo de pago. Recuerde que este punto es importante debido a que si hay incumplimiento por cualquiera de las partes, habrá penalizaciones si ya se ha dejado por escrito.
Además, recuerde que la cantidad entregada como ‘señal’ será descontada una vez se cumpla el contrato y sea ejecutada la operación. Mayormente el concepto alcanza entre 5% y 15% del valor de la venta, pero es preciso que esté todo claro y expuesto en el instrumento.
La redacción del documento es algo que debe ser tomado con suma importancia, pues en caso de errores, puede existir confusiones y transformar la herramienta en otro tipo de arras y tener severas implicaciones.
Se recomienda además, luego que las partes estén conformes y hayan expuesto todo claramente, sea leído para que cualquier detalle sea solventado de forma inmediata y no generar errores que puedan causar sorpresas al final del día.
