La reforma de la ley hipotecaria culminará este jueves su tramitación parlamentaria con la votación en el Pleno del Congreso de los Diputados de las enmiendas introducidas durante su trámite en el Senado, completando así uno de los procesos legislativos más complejos abordados en materia financiera por el Gobierno sin que se vea afectado por el adelanto de las elecciones generales.
Su debate figura recogido en el orden del día de la Cámara Baja para este jueves para votar exclusivamente las enmiendas introducidas en la Cámara Alta, sin que haya riesgo ya de que la ley encalle o se demore más en el tiempo.
Lo que estaría en juego es validar medidas como eximir a la banca del pago del impuesto por actos jurídicos documentados en el caso de primeras viviendas o la regulación de la hipoteca verde, introducidas por el PP gracias a su mayoría en el Senado. Un rechazo supondría volver al texto que salió del Congreso y darle vía libre para su entrada en vigor.
El origen de la ley de créditos inmobiliarios es una directiva que España debía haber transpuesto antes del 21 de marzo del año 2016 y por cuya demora Bruselas amenazaba con sancionar al país con 105.991,6 euros diarios de multa.
La normativa de reforma hipotecaria la elaboró sobre la base de dicha directiva el anterior Gobierno de Mariano Rajoy introduciendo medidas adicionales para reforzar la protección de los consumidores hipotecarios y mejorar la comercialización de los préstamos por las lecciones extraídas durante la crisis.
El primer documento llegó al Congreso el 6 de noviembre de 2017, ya fuera de plazo, y la fuerte división de opiniones e iniciativas entre los grupos parlamentarios sobre una norma tan compleja derivó en ampliaciones sucesivas de los plazos para presentar enmiendas hasta entrado marzo de 2018.
Con la llegada del Ejecutivo de Pedro Sánchez, la ministra de Economía y Empresa, Nadia Calviño, lo situó entre las prioridades junto a la transposición de las múltiples directivas cuyo retraso en su transposición suponía un riesgo de sanción de Bruselas.
EL BANCO ASUMIRÁ CASI TODOS LOS COSTES
Entre los principales cambios que introduce la ley figura la imputación de la mayoría de los costes de formalización de la hipoteca al banco. El cliente deberá cargar aún con el coste de la tasación, pero ya no tendrá que soportar los costes de notario o registro, ni del impuesto de actos jurídicos documentados, que los sufragará la entidad financiera.
La nueva ley acabará también con la regla que permitía a un banco iniciar el proceso de reclamación de la deuda cuando se acumulasen tres cuotas de amortización sin pagar, y lo sustituye por un mecanismo más exigente para la banca y favorable para el consumidor donde será necesario que la familia haya acumulado 12 impagos o el 3% del capital concedido sin abonar para lanzar el proceso.
Esa regla rige en la primera mitad de vida del préstamo. Para la segunda mitad, el impago tendría que acumular 15 meses sin sufragar la cuota o haber acumulado una deuda impagada equivalente al 7% del préstamo recibido.
La futura ley pone especial acento en mejorar la comercialización de las hipotecas para proteger al ciudadano, garantizar que sabe realmente lo que contrata y acabar con la alta litigiosidad vinculada a esta financiación por condiciones como las cláusulas suelo, los gastos de constitución, el IRPH o las cláusulas de vencimiento anticipado, restableciendo la seguridad jurídica.
Así, exigirá al banco un estudio de solvencia del cliente antes de otorgarle préstamo, los notarios asesorarán gratuitamente a las familias sobre las condiciones de la operación y hasta se cambia el contrato para mejorar la transparencia sobre todas las condiciones.
La norma obligará a los bancos a señalizar, incluso, de manera clara y con diferente tipografía las cláusulas más conflictivas, a la vez que se refuerza el rol de notarios y jueces para que vigilen que no se imponen condiciones contractuales abusivas.
La ley limitará también los intereses moratorios, obliga a la conversión de las hipotecas multidivisa y topa las comisiones de amortización anticipada cuando el repago se produce antes de lo estipulado.
Para facilitar dicha amortización o el cambio de banco aplicará una rebaja drástica a las comisiones. Se topa en el 1,5% la comisión de amortización cuando la operación está contratada a tipo fijo y el repago se efectúa dentro de los primeros 10 años de vida del préstamo, y al 2% si es después. En hipotecas a tipo variable, el cliente elegirá si asume una comisión del 0,25% en los primeros tres años o del 0,15% en los cinco. Con posterioridad a esos plazos estará exenta de comisión.
